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房地产开发公司如何规避为购房客户阶段性担保产生的风险?

房地产开发公司如何规避为购房客户阶段性担保产生的风险?

【摘要】:
  房地产开发商为购房的客户提供阶段性担保,这不仅仅是潜规则,更是按揭贷款所必须的前提条件。

  房地产开发商为购房的客户提供阶段性担保,这不仅仅是潜规则,更是按揭贷款所必须的前提条件。

  一、 为什么房地产开发商要为购房客户提供阶段性担保呢?不担保可以不可以呢?

  住房按揭贷款是指在住房还没有交付使用时进行的贷款,实际上是以未来的房地产他项权证做抵押,但是在住房交付使用并办理完产权证前,贷款事实上处于没有抵押物的状态,而开发商作为住房的开发者承担阶段性的担保责任就是必然的。有人会问,开发商为什么会同意承担这样的风险呢?因为通过住房按揭贷款开发商及时回笼了资金,对开发商资金回款是非常有利的。所以,开发商为住房按揭贷款提供担保:一是解决了购房者不能全额付款的问题;二是解决了开发商及时回款的问题;三是解决了贷款没有抵扣物的问题。是三方都有利的做法。

  二、 房地产开发商承担的阶段性风险是什么?风险的时间长度是多少?

  开发商承担的阶段性风险是指在购买住房者签订购房协议以后,在首付款已经付完的前提下,开始进行的贷款的担保,担保的终止期为住房产权证办理并办理抵押手续前,一旦办理了房产抵押手续阶段性担保结束。在这个阶段,如果购房者不能及时偿还贷款,开发商有责任和义务对贷款代为偿还。

  从时间段上看,在过去预售的体制下,这个阶段的时间长短取决于开发商对住房建设的速度和完工入住的程度,一般2—3年,长的可能有3—4年。现在按照新的规定,要等住房主体完工后才可以预售,那么这个建设周期大概一年,办理产权证的时间为1年半到2年的时间。

  三、 开发商如何规避阶段性担保风险?如何确保没有风险损失呢?

  有的开发商为了规避阶段性担保风险,对不通过开发商阶段性担保的购房者进行优惠,这样通过价格优惠鼓励购房者全款购房或者通过其它方式贷款,从而减少阶段性担保的数量和金额。

  但同时要说明的是,开发商提供的阶段性担保并没有太大的风险:

  一是因为购房者一般会先交付首付,一般情况下首付款是20—30%,所以一般购房者不会冒着首付款损失的风险违约或者不偿还贷款,除非房价在这个时间段已经下跌了30%以上。

  二是毕竟贷款人不是开发商而是购房者,所以如果贷款人违约不偿还贷款,会留下不良信用记录,对贷款人未来的信用产生不好的影响。

  三是在阶段性担保时期,住房的所有权和占有权事实上还是开发商在控制,开发商有更大的主动权,如果购房者不偿还贷款,开发商可以将售出的住房收回并重新销售,所以从根本上开发商并没有多大的损失。

  不可否认,现实中也许真的会有个别购房者出现不能按时偿还贷款的情形,但是有的可能只是短期内逾期或者延迟几天,不会造成事实上的风险;有的则可能出现了一些财务意外而真的难以后续偿还银行贷款,那么就只能是处置所购买的房屋,进行再一次的销售。但是最终风险应该是没有或者不大。